Қурилиши турли босқичларда кетаётган янги бинолардан уй-жой сотиб олган фуқаролар доимий равишда турар жойлар лойиҳага мос келмаслиги, қолаверса, кўчмас мулкни фойдаланишга топшириш муддатлари кечикаётгани ҳақида хабар бермоқда. 2023 йил ёзида Ўзбекистон ҳукумати Aziya Invest Favorit компанияси томонидан қурилган биноларда уй-жой ва квартиралар кадастрини олмаган 1000 дан ортиқ фуқаронинг муаммосини ҳал қилиб берганди. Ҳукумат комиссияси ўрганиш давомида аҳоли квартиралар учун шартномаларни олди-сотди асосида тузмагани, улар бу лойиҳага улушдор бўлиб кирганини аниқлади. Бу корхонага қурилаётган ва фойдаланишга топширилаётган хонадонларнинг бир қисмини банкдан кредит олиш учун гаров сифатида қўшиш имконини берди. Шундан кейин инвестор ғойиб бўлди.
25−28 апрель кунлари Тошкентда бўлиб ўтган «CaEX Бизнинг уйлар 2024» кўргазмаси доирасида кўчмас мулк бўйича экспертлар олди-сотдидаги тузоқлар, фуқароларнинг манфаатларини ҳимоя қилиш йўллари ва муаммоларни давлат даражасида ҳал қилиш ҳақида гапирди.
SherLegal адвокатлик фирмаси асосчиси Шерзод Эгамбердиевнинг айтишича, Ўзбекистон қонунчилигида кўчмас мулк олувчиларнинг молиявий аҳволини хавф остига қўювчи камчиликлар мавжуд. Aziya Invest Favorit ишида бўлгани каби, ушбу турдаги фирибгарликдан ташқари, хорижий амалиётда сохта ишлаб чиқувчиларнинг банкрот бўлиши ҳолатлари ҳам мавжуд.
«Ўзбекистон қонунчилигида пулни олиб, гўёки қурилишга сарфлаган, кейин эса банкрот бўлган ва қурилиш тўхтатилган лойиҳачининг тақдири нима бўлиши белгиланмаган. Хорижий тажрибага назар ташласангиз, масалан, Қозоғистон, ҳар бир қурувчи ташкилот дастлабки босқичда маълум миқдорда сармоя киритадиган давлат жамғармаси мавжуд, акс ҳолда, у қурилишни бошлай олмайди. Банкротлик ва бошқа ҳолатлар юзага келганда, ишлаб чиқарувчи лойиҳани якунлай олмаса, фонд қурилишни тугатади ва объектни топширади. Бу Ўзбекистонда ҳозирча йўқ ва мен буни катта камчилик деб биламан», — деди Шерзод Эгамбердиев.
Адвокатнинг сўзларига кўра, бугунги кунда Ўзбекистон ҳукумати томонидан инвесторларни сохта қурувчи ташкилотлардан ҳимоя қилиш чораларини кўзда тутувчи меъёрий-ҳуқуқий ҳужжат лойиҳаси тайёрланмоқда.
«Барча қурувчиларни ташвишга соладиган маълум бир тутқич яратилади, шунда улар хавфларни балансда ушлаб туриш учун маълум маблағни ажратишига тўғри келади. Аммо биз ушбу меъёрий-ҳуқуқий ҳужжат қачон ва қандай шаклда эълон қилинишини ҳозирча билмаймиз. Лекин шу Aziya Invest Favorit билан боғлиқ вазият сабаб кўп одамлар жабр кўргани ва Вазирлар Маҳкамаси уларнинг йўқотишларини қоплашга мажбур бўлгани муаммони ҳал қилишга туртки бўлди. Ушбу меъёрий-ҳуқуқий ҳужжат қабул қилинганда инвесторлар давлат кафил эканини билиб, кўчмас мулкни ишонч билан сотиб олишлари мумкин бўлади».
Шерзод Эгамбердиев кўпчилик кўчмас мулк олувчиларнинг асосий муаммоси шартномага эътибор бермаётгани эканини таъкидлади.
«Баъзи қурувчи ташкилотлар ўз шартномаларида [объект фойдаланишга топширилганда] квадрат метрлар ўзгариши мумкинлигини кўрсатади», — деди Шерзод Эгамбердиев. — Яъни ҳеч қандай кафолат йўқ: 65 квадрат метр учун пул тўлаётганга ўхшайсиз, лекин охирида сиз 60 ёки 72 квадрат метр олишингиз ҳам мумкин. Ва сиз қўшимча пул тўлайсиз ёки пулингизни қайтариб оласиз. Тартиб шартнома иловасида кўрсатилиши керак. Шундай ҳолатлар ҳам борки, шартномада умуман илова қилинмайди".
Адвокатнинг қўшимча қилишича, кўплаб қурувчи компаниялар объектни фойдаланишга топшириш муддати тўғрисидаги бандда «айёрлик қилади». Улар камдан-кам ҳолларда лойиҳаларни ўз вақтида битириб, топширишади. Аксар ҳолларда улар давлат объектни қабул қилиши жараёни узоқ давом этиши ва меъёрий-ҳуқуқий базанинг ўзига хос хусусиятлари туфайли буни мажбурликдан бажаришади.
«Бугунги кунда мижозлар бунга кўникиб ҳам бўлди. Улар дарҳол савдо бўлимидан кечикиш қандай бўлишини сўрашади: „Сизга бир йил етарлими?“ Албатта, уларга ўз вақтида топширилиши айтилади, лекин сиз одамларни алдай олмайсиз, — деди Шерзод Егамбердиев. Булар шартномада бўлиши керак. Девелоперларнинг ёзишича, олти ойлик кечикиш бўлса, улар инвесторларга билдиришнома юборади. Аммо девелоперларнинг 80 фоизи уларни юбормайди. Харидорлар ҳам буни сўраб ўтирмайди: уларга тезроқ тугатиб беришса бўлгани».
Шу билан бирга, адвокатнинг фикрига кўра, қурувчи ташкилот ўз манфаатларини ҳимоя қилишга катта эътибор беради: бадалнинг у ёки бу қисми кечиктирилган тақдирда жарималар бўлади.
«Бу ерда қурувчи аниқ рақамлар ва фоизларни ўрнатиб қўяди. Инвесторларга маслаҳатим шуки, объект ўз вақтида фойдаланишга топширилмаса, адолат бўлиши учун пеня (жарима) икки томонлама бўлишига эришишсин. Шунда қурувчи ва инвестор ўз олдидаги масъулиятни ҳис қилади.
Шерзод Эгамбердиев ҳам барча харидорларга шартномани диққат билан ўқиб чиқиш ва унинг ҳар бир бандига жиддий ёндашишни тавсия қилди. Ҳужжатни етарли даражада тушунмаган тақдирда, у адвокат ва риэлторлар билан боғланишни маслаҳат берди. Профилактик юридик маслаҳат харажатларини хавф-хатарлар билан таққослаб бўлмайди, деди у.
Шу билан бирга, Ўзбекистонда кўчмас мулк бозорининг ўрнатилган қоидаларига кўра, риэлторлар сотувчи ёки қурувчи битим ҳажмининг бир фоизини олади, дея таъкидлади «Этажи» риэлторлик агентлигининг Ўзбекистондаги бошқарувчи ҳамкори.
Фото: Этажи.
«Биз буни агент комиссияси ҳар икки томондан ундирилиши учун ривожланган бозорлардаги каби ўзгартиришга ҳаракат қилдик. Лекин у ҳали ишламаяпти. Бу ерда сотувчи 3% тўлайди, қолаверса, қурувчиларга ҳам бизда талаблар жуда қаттиқ: биз орқали битимлар савдо бўлими кўрсатган нархларда ва худди шундай чегирмаларда амалга оширилишини талаб қиламиз».
Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) халқаро хусусий кўчмас мулк консалтинг компанияси бош директори Денис Соколовнинг сўзларига кўра, хорижий кўчмас мулк бозорларида «истеъмолчи-террорчилар» бор. Улар девелопернинг объектни ўз вақтида битказиб, топширмаслигини олдиндан билиб, адвокатларга мурожаат қилиб қўяди ва қурувчини катта компенсацияга туширадиган шартнома тузади.
Шерзод Эгамбердиев SherLegal адвокатлик фирмаси амалиётида бундай тажрибага дуч келмаганини айтди. Унинг сўзларига кўра, компания бундай мижозларни рад этади, чунки у инвесторларга ҳам, қурувчиларга ҳам хизмат қилиши мумкин. Унинг қўшимча қилишича, харидорлар ва девелоперларсиз яхши ва малакали лойиҳалар бўлмайди, талаб ва таклиф, бозор ва ривожланиш ҳам бўлмайди. Шунинг учун адвокатлар томонлар ўртасида садоқатли бўлишлари керак.
