Denis Sokolov — ko‘chmas mulk sohasidagi Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) xalqaro konsalting kompaniyasining hamkori va bosh direktori, Qirollik diplomli baholovchilar institutining (RICS) a’zosi. U “Ko‘chmas mulk tili” nomli turkum maqolalarida (rus tilida) ko‘chmas mulk bozorining tuzilishi va xususiyatlari, uning rivojlanishi bo‘yicha prognozlar haqida so‘z yuritadi.
Inson qadim zamonlardan o‘z atrofidagi makonni tartibga keltirishga odatlangan: binolar quradi, yerga ishlov beradi, yo‘l soladi. Shaharlarning sayohat vaqti biz bahramand bo‘ladigan bugungi diqqatga sazovor joylari va me’moriy obidalari — bu aslida yuzlab yillar oldin savdo maydonchalari, ma’muriy binolar, bozorlar, turar joy va boshqalar vazifasini o‘tagan odatdagi obyektlarning o‘zginasi. O‘tgan davr ichida insoniyat murakkabroq binolar, osmono‘par imoratlar, ko‘priklar, aeroportlar qurishni o‘rgandi, biroq mohiyat o‘sha-o‘sha: insoniyat tamadduni ko‘chmas mulk bilan uzviy bog‘liq.
Bugungi kunda dunyoning turli mamlakatlarida ko‘chmas mulk bozori uy xo‘jaliklari, mamlakatlar va korporatsiyalar moddiy farovonligining asosi hisoblanadi. Rivojlangan mamlakatlarda ko‘chmas mulk bilan bog‘liq operatsiyalar YAIMning 15−20 foizini tashkil qilsa, O‘zbekistonda ko‘chmas mulkning YAIMdagi ulushi bor-yo‘g‘i 5,4 foizni tashkil etmoqda. Bu ushbu tarmoqning inqilobiy o‘zgarishlar yoqasida ekanligidan dalolat.
Biz ko‘chmas mulk tushunchasiga u xuddi begona narsadek qarashga odatlanib qolganmiz, vaholanki, unga har kuni duch kelamiz. O‘ylaymizki, ko‘chmas mulk, ipoteka, baholovchilar, flipping degan narsalar faqat xorijda, bizda bo‘lsa shunchaki kvartira va uy, birlamchi va ikkilamchi bozor, mahalla, xolos. Ammo, biz maxsus atama va tushunchalarni qo‘llamasligimiz boshqa mamlakatlardan keskin farq qilishimizni anglatmaydi.
AQShda uy xo‘jaliklarining jami aktivlarining 50 foizdan ortig‘i ko‘chmas mulk hissasiga to‘g‘ri keladi. Amerikaliklar egalik qiladigan barcha uy va xonadonlarning qiymati barcha Amerika kompaniyalarining qiymatiga teng. O‘zbekistonda ham uy xo‘jaliklari ko‘chmas mulkka investitsiya kiritishga intiladi. Uy xo‘jaliklarining 95 foizga yaqini o‘z uylarida yashaydi va hatto ipoteka kreditlashning sust rivojlanayotganligi ham turar joy ko‘chmas mulk bozorining o‘sishiga to‘sqinlik qilmaydi. O‘zbekistonliklar uy-joydan tashqari do‘konlar va ofis binolariga ham investitsiya kiritadi. Ammo shunchaki investitsiya kiritishning o‘zi yetarli emas. Binolar shaharga foyda, egasiga esa daromad keltirishi lozim.
Bugungi kunga qadar [ko‘chmas mulkka] investitsiya kiritishdan asosiy maqsad keyinchalik qimmatroq narxda sotish uchun arzonroq sotib olish bo‘lgan bo‘lsa, iqtisodiyot va shahar muhiti rivojlanishi fonida endilikda binolardan samarali foydalanish qobiliyati asosiy o‘ringa chiqmoqda. Faqatgina samarali foydalanish mumkin bo‘lgan ko‘chmas mulklar — jozibali hududlarda qad ko‘targan sifatli uy-joylar, aholi gavjum hududlarda joylashgan do‘konlar, yaxshi ofislar narxi oshib bormoqda.
Yaxshi ko‘chmas mulkni yomonidan farqlash uchun ushbu sohaning tilini tushunish, iqtisodiy tendensiyalar, moliyaviy sxemalar va kreditlash tizimidan boxabar bo‘lish zarur. O‘z shahringizni tushunishingiz, uning sirlari, madaniyati va tarixini bilishingiz lozim.
Shahar bamisoli “Lego” to‘plamidek turli xil ko‘chmas mulk formatlarini ifodalovchi alohida kubiklardan tashkil topadi. Chakana savdo binolari turlarining o‘zi 25 dan ortiq. Baxtga qarshi yoki baxtimizga, shaharni “yig‘ish"ning yo‘riqnomasi yo‘q, shuning uchun har bir shahar va har bir tuman o‘ziga xos. Urban Studies — shaharlarni rivojlantirish haqidagi fan — bugungi kunda dunyodagi eng talabgir yo‘nalishlardan biridir.
Ko‘pchilik nima uchun poytaxtdagi xonadonlar viloyatlarda joylashgan aholi punktlaridagi turar joylarga nisbatan ancha qimmatroq ekaniga hayron bo‘ladi. Buyuk Britaniyada eng arzon ijara Bredford shahrida — u yerda xonadon ijarasi 500 funt-sterling turadi, Londonda esa shunga o‘xshash xonadon to‘rt baravar qimmat. AQShda eng arzon shahar (Vichita, Kanzas shtati) va Nyu-Yorkda ijara narxlari o‘rtasidagi farq sakkiz baravar.
Bunday farq katta shahar — inson va moliyaviy kapital ishlab chiqarish fabrikasi ekanligi bilan izohlanadi. Shahar kasbiy o‘sish, ta’lim olish va qiziqarli odamlar bilan muloqot qilish uchun imkoniyatlar taqdim etadi. Va shuning uchun shahar hayotining gavjumligi — bu kamchilik emas, balki afzallik. Shaharning o‘sib borayotgan iqtisodiyoti har bir qo‘shimcha sa’y-harakat uchun munosib mukofotlaydi. Dinamik rivojlanayotgan shaharlarda qo‘shimcha ko‘nikmalar, yangi bilimlar va mehnatsevarlik “turg‘un” shaharlarga qaraganda tezroq daromad o‘sishiga olib keladi.
Farovonlik nafaqat qancha daromad olishimizga, balki mablag‘imizni qanchalik oqilona boshqarishimizga ham bog‘liq. Stadion qurishning o‘zi yetarli emas. U doimo ishlab turishi, tomoshabinlarga quvonch ulashishi va g‘aznaga mablag‘ keltirishi lozim. Afsuski, ko‘pincha buning aksi bo‘ladi. Braziliyada qurilishi 900 mln dollarga tushgan eng yirik stadion ochilganidan bir yil o‘tib yopilgan, chunki 70 ming tomoshabinga mo‘ljallangan stadionga tashrif 5000 kishidan oshmagan. Shunday qilib, noto‘g‘ri qaror, iqtisodiy hisob-kitoblardagi xatolik mamlakat uchun katta yo‘qotishlarga olib keldi.
Avtomobilni haydashni o‘rganish uchun bir necha oy vaqt sarflab qoidalarni, kutilmagan vaziyatlarga yechim topishni va boshqa ishtirokchilarning xatti-harakatlarini oldindan ko‘ra bilishni o‘rganishingiz kerak. Biroq, zamonaviy shaharda yashash oson emas. Shaharda yashaydigan odam qanday daromad olish, qanday jamg‘arish va foydali narsalarga sarf qilishni bilishi, tadbirkor esa o‘z xodimlarini qanday qilib ish bilan ta’minlash, tavakkalchiliklarni qanday boshqarish va mamlakatni rivojlantirishni bilishi lozim. O‘zbekiston iqtisodiyoti yiliga 6 foizga o‘sib bormoqda, bu jahon bo‘yicha o‘rtacha iqtisodiy o‘sishdan ikki baravar yuqori. Mamlakat qanchalik boyib borsa, daromad shunchalik ortadi, asosiy ulushi ko‘chmas mulkdan iborat bo‘lgan boylikni to‘g‘ri boshqarishning ahamiyati ham shunchalik ortadi.
Biz siz bilan iqtisodiy yangiliklarni kuzatib boramiz, to‘g‘ri qaror qabul qilish uchun, kompaniyalarimiz rivojlanishi, oilalar esa yaxshiroq hayot kechirishi uchun xorij tajribasini o‘rganamiz. Ko‘chmas mulk tilida gaplashishni o‘rganib, bankirlar, investorlar, savdo kompaniyalari va xorijiy ekspertlar bilan bemalol muloqot qilishimiz mumkin. Shahar shu tariqa, oxir-oqibat, o‘z aholisi, sayyohlar va investorlar uchun yanada qulay va jozibador shaharga aylanadi.
Muallif fikri tahririyat nuqtai nazarini ifodalamasligi mumkin.
