O‘zbekiston ko‘chmas mulk bozoridagi narxlar 2024-yilning birinchi yarmi yakuniga ko‘ra o‘sish darajasida qolmoqda va uy xo‘jaliklari daromadlaridan tezroq o‘smoqda. Bu haqda Markaziy bankning moliyaviy barqarorlik sharhida aytiladi.
Xususan, ko‘chmas mulkning bozor narxi fundamental (“adolatli”) narxdan 28 foizga yuqori ekani taxmin qilinmoqda.
Uy-joyning bozor va o‘rtacha fundamental narxlari o‘rtasidagi farq.
Ma’lumot uchun, yillar davomida yuqori sur’atlarda o‘sib borayotgan uy-joylarning bozor qiymati ushbu aktivga bo‘lgan talabni yanada oshirmoqda. Yuqori talab sharoitida taklif hajmidan sezilarli orqada qolish, asosiy omillardan, xususan, uy xo‘jaliklari daromadlaridan (ya’ni, narxlar uy xo‘jaliklari daromadlaridan, qurilish hajmi va qurilish-montaj narxlaridan ancha tez o‘sadi, bularni fundamental omillar bilan izohlash mumkin emas) qat’i nazar, uy-joy narxlarining oshishiga olib keladi.
Milliy va xorijiy valyutalarda uy-joy narxlarining o‘sish sur’atlaridagi farq oshdi. Birinchi yarimyil yakunida milliy valyutadagi ko‘chmas mulk 2023-yilning shu davriga nisbatan 44 foizga, dollarda esa 23 foizga qimmatlashdi.
Uy-joy narxlarining so‘m va dollardagi o‘sishi, shuningdek, qurilishning yalpi ichki mahsulotdagi ulushi va qurilish-montaj ishlari narxlarining yillik o‘sish dinamikasi (bir yilda).
Uy-joy narxlari nofundamental omillar (real iqtisodiy sharoitlar bilan bog‘liq bo‘lmagan) tufayli yuqori darajada shakllanmoqda. Uy-joy narxlarining shakllanishida qurilish-montaj ishlari narxlari ortishining ta’sir darajasi kamayib borayotgani kuzatilmoqda. Xususan, qurilish hajmining YAIMga nisbati 2024-yil I yarimyilligi yakunida 14 foizni tashkil etib, 2023-yilning mos davriga nisbatan qariyb 0,5 foiz bandga kamaygan. Shuningdek, 2024-yil 1-iyul — 2023-yil 1-iyul davr oralig‘ida qurilish-montaj ishlari narxi 4 foizga o‘sgan.
Yuqori uy-joy narxlari yuqori talabni va ko‘chmas mulk bozorida mavjud taklif nomutanosibligini saqlab qoladi.
“Narxlardagi tuzatishlar” xavfi
Ko‘chmas mulkning bozor narxlarining aholi jon boshiga nominal YAIMga nisbati, shuningdek, uy-joy narxining yillik o‘sish sur’atining ijara haqining o‘sish sur’atlariga nisbati.
Markaziy bank yuqori baholangan uy-joy narxlaridagi tuzatishlar xavfi saqlanib qolishini, ya’ni real iqtisodiy omillarni hisobga olgan holda fundamental, obyektiv qiymatga yaqinroq bo‘lgan uy-joy narxining yanada barqaror darajaga tushishi ehtimolini qayd etmoqda.
2024-yilning birinchi yarmi yakuni bo‘yicha ko‘chmas mulk bozor narxlarining mamlakat aholisining o‘rtacha iqtisodiy ahvolini aks ettiruvchi aholi jon boshiga nominal YAIMga nisbati 28 foizni tashkil etdi. Bu 2023-yilning shu davriga nisbatan 3 foizga ko‘p.
Uy-joy narxlarining aholi jon boshiga to‘g‘ri keladigan nominal YAIMga nisbati ko‘rsatkichidagi o‘sish sur’ati uning tarixiy standart chetlanishiga nisbatan yuqori shakllanmoqda. Bunday holat ko‘chmas mulk bozorida uy-joy narxlarini yuqori baholanganligi hamda ma’lum bir vaqt o‘tishi bilan narxlarning pasayish ehtimoli yuqori ekanidan dalolat beradi, deya ta’kidlaydi MB.
Boshqacha aytganda, tartibga soluvchi organ uy-joy narxlarining hozirgi o‘sishi barqaror emasligi va kelajakda ularning yanada muvozanatli darajaga qaytishi ehtimoli borligi haqida ogohlantirmoqda.
2024-yil 1-iyul holatiga ko‘ra, uy-joy narxl ari yillik o‘sish sur’atining ijara haqining o‘sish sur’atiga nisbati 3,4 ni tashkil etdi. O‘z navbatida, 2024-yil II choragida uy-joy narxlari va ijara haqlari yillik o‘sish sur’atlarining o‘zaro nisbati pasaygan bo‘lsa-da, ushbu ko‘rsatkich yuqori hisoblanadi. Buning sababi shundaki, uy-joyga investitsiya sifatida qaraydigan ko‘chmas mulk bozori ishtirokchilari ijara daromadidan ko‘ra narx o‘zgarishidan ko‘proq foyda kutmoqda.
Narxlar ish haqiga qaraganda tezroq o‘sib bormoqda
Uy-joy narxi o‘sish sur’atining o‘rtacha ish haqining o‘sishiga nisbati, bu ko‘rsatkich turli mamlakatlarda.
Ish haqi va uy-joy narxlarining o‘sish sur’atlari orasidagi tafovut yuqori darajada saqlanib qolmoqda. 2024-yilning dastlabki yarimyilligida o‘rtacha ish haqi 2023-yilning mos davriga nisbatan 17,7 foizga o‘sgan. Uy-joylarning bozor narxlari esa o‘rtacha ish haqining yillik o‘sish sur’atiga nisbatan 1,8 barobar tezroq oshgan.
Shuningdek, O‘zbekistonda uy-joy narxlari yillik o‘sish sur’atining o‘rtacha ish haqining yillik o‘sish sur’atiga nisbati ayrim Markaziy Osiyo, Kavkaz va boshqa davlatlarga nisbatan yuqori shakllanmoqda. Ushbu ko‘rsatkichning yuqori shakllanishi ko‘chmas mulk bozorida uy-joy narxlari o‘zining fundamental qiymatiga nisbatan og‘ish holatlari mavjudligini ifodalaydi.
O‘zbekistonning demografik ko‘rsatkichlari ko‘chmas mulk bozorida yuqori talabning saqlanib qolishini ko‘rsatmoqda. 2024-yilning I yarim yilligi yakuniga ko‘ra, O‘zbekistonning doimiy aholisi yillik hisobda 2,1 foizga oshib, 37,1 mln kishini tashkil etdi.
Bundan tashqari, O‘zbekistonda aholi zichligi Markaziy Osiyo va Kavkaz mamlakatlari medianasiga nisbatan yuqori. Bu ko‘rsatkich 1 kv. km. ga 83 kishini tashkil etdi, bu Markaziy Osiyo va Kavkaz o‘rtacha ko‘rsatkichidan 10 kishiga ko‘p. Aholi sonining ortib borayotgani va aholi zichligining nisbatan yuqori ekani kelajakda ham ko‘chmas mulk bozorida yuqori talabning saqlanib qolishiga yordam berishi mumkin.
Biroq ko‘chmas mulk bozoridagi faollik biroz kamaygan. Birinchi yarimyillikda notarial idoralarda ko‘chmas mulk oldi-sotdisi bo‘yicha 160 mingta bitim tuzildi, bu 2023-yilning shu davriga nisbatan 3,3 foizga kam.
1000 nafar doimiy aholiga ipoteka oluvchilar soni.
Uy-joy bozoridagi faollikning pasayishi aholining xarid qobiliyati darajasi bilan bog‘liq bo‘lishi mumkin, deya qayd etadi Markaziy bank. Bundan tashqari, birinchi yarimyil yakunlariga ko‘ra, har 1000 doimiy aholiga to‘g‘ri keladigan ipoteka krediti oluvchilar soni 10 nafarni tashkil etdi, bu 2023-yilga nisbatan 9 foizga ko‘p. Ipoteka kreditiga ega aholining past ulushi kelajakda ipoteka kreditlashni kengaytirish hisobiga ko‘chmas mulk bozorida qo‘shimcha talabni yuzaga keltirishi mumkin.
Kreditga uy-joy sotib olish qiyinlashdi
Aholi uchun ipoteka uy-joylari mavjudligi biroz kamaydi. Uy-joy narxining oshishi fonida birinchi yarimyillikda berilgan ipoteka kreditlari hajmi oshdi. Bunday kreditlarning bir kishiga o‘rtacha hajmi 2023-yilning shu davriga nisbatan 25 foizga oshdi.
Joriy yilning birinchi yarmida berilgan ipoteka kreditlari bo‘yicha o‘rtacha tortilgan foiz stavkasi 19,7 foizni tashkil etdi, bu 2023-yilning shu davriga nisbatan 1 foiz punktga yuqori.
Ipoteka kreditlash hajmining o‘sishi, shuningdek, kreditlar qisqaroq muddatga berila boshlangani sababli (banklarda o‘rtacha to‘lov muddati 18 yildan 17 yilgacha qisqardi) oylik ipoteka to‘lovlari 22% ga oshdi. Mamlakatda ish haqi ham oshgan bo‘lsa-da, ipoteka to‘lovlarining o‘sishi daromadlar o‘sishidan tezroq edi.
Bu omillar qarz oluvchilarning to‘lov qobiliyatini va ipoteka yordamida uy-joy sotib olish qobiliyatini kamaytirishi mumkin.
Uy-joy sotib olish qobiliyati indeksi pasayib bormoqda, ya’ni aholining uy-joy sotib olish qobiliyati pasaymoqda.
Avvalroq Markaziy bank O‘zbekiston hududlarida aholining o‘rtacha ish haqi va uy-joy narxlarini taqqoslagan edi. Eng qimmat uy-joylar Samarqand viloyati va Toshkentda kuzatilgan. Deyarli barcha hududlarda xarid qobiliyati yomonlashgan. “Gazeta.uz” 50 kvadrat metrlik kvartirani sotib olish uchun qancha yillik maosh kerakligini hisoblab chiqqandi.
2023-yil uchun ko‘chmas mulk bozori bo‘yicha Markaziy bankning shunga o‘xshash sharhini bu yerdan topish mumkin.
