По данным опросов риэлторов средняя величина скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в ноябре снизилась до уровня 3-4% (в октябре этот показатель был на уровне около 4-5%, в июле – около 7%). Таким образом, средняя реальная цена продаж жилой недвижимости (индекс стоимости жилья – ИСЖ) составила в ноябре примерно 510 долларов за квадратный метр (в октябре – 493).
Средняя цена предложения в сегменте жилья экономкласса в ноябре достигла 329 долларов за квадрат (в октябре – 326), высокой ценовой категории – 999 долларов (в октябре – 982). Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья экономкласса) в ноябре составил 3,1 (в октябре – 3).
Средняя площадь квартир, выставленных на продажу в последний месяц осени, составила 68 квадратных метров, средняя цена предложения по квартирному сектору (СЦП среднестатистической квартиры) – около 35,7 тысячи долларов (в октябре было 35 тысяч).
Почти 60% всех предложений на рынке недвижимости в ноябре приходилось на квартиры площадью от 40 до 80 квадратных метров. Лидером предложений стал квартирный сектор с площадью от 70 до 80 квадратных метров (18,4% всего рынка). Затем следуют квартиры, имеющие общую площадь 60-69 квадратных метров (16,3%), 50-59 (12,8%) и 40-49 квадратных метров (12,2%). Это примерная квадратура двух- и трехкомнатных квартир типовых проектов.
В прошедшем месяце наблюдалось некоторое снижение предложения квартир повышенной площади (от 100 квадратных метров и выше), что является свидетельством сокращения выброса на рынок недвижимости квартир, приобретенных для инвестиционных целей.
Более 65% рынка реализуемых квартир занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут одно- и четырехкомнатные квартиры. Сектор многокомнатных квартир крайне узок и составляет 3,5% общего числа предложений. Доля этого сектора в ноябре заметно снизилась (в октябре этот показатель равнялся 5,6%).
Сложившаяся динамика цен по типам жилья показывает, что наибольший рост СЦП за ноябрь наблюдался у трех-, четырех-, пяти- и более комнатных квартир (рост соответственно на 1,9 и по 2% по сравнению с предыдущим месяцем), а наименьший – у одно- и двухкомнатных (соответственно, 1,3 и 1,6%).
Цены на трех- и более комнатные квартиры в последнее время показывали динамику хуже рынка, и сейчас наблюдается выравнивание роста цен нарастающим итогом. Несмотря на это, уровни цен предложения квадратного метра однокомнатных и трехкомнатных квартир достигли уже в сентябре соответствующих показателей начала года, а аналогичные значения по двухкомнатным и четырехкомнатным квартирам достигли уровня января в октябре. По многокомнатным квартирам этот показатель превысил уровень января в ноябре – на 0,8%.
Отстающий сектор стремится достичь среднерыночного уровня цен, что наглядно демонстрирует теорию выравнивания потребления. Если в прошедшие месяцы наблюдался ускоренный рост цен в секторе одно- и двухкомнатных квартир (так как они имеют меньшую стоимость по сравнению с многокомнатными и в связи с этим быстрее реагируют на изменение ситуации на рынке), то в настоящее время наблюдается более высокий рост цен на трех- и более комнатные квартиры. Заметно активизировался и спрос на многокомнатные квартиры.
В результате анализа данных по предлагаемым к продаже ценам жилья установлено, что соотношение цен квартир в кирпичных и панельных или монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется в пределах 1,18-1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20% дороже аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолитном доме.
СЦП квартир кирпичного фонда, выставленных на продажу в ноябре, по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 1,6% и достигла 564 долларов за квадратный метр.
Прирост цен на квартиры в кирпичных домах выше среднего уровня продемонстрировали СЦП жилья, находящегося в типовых кирпичных четырех- и пятиэтажных зданиях – 2,2% и монолитно-кирпичных домах – 1,9%. Меньшее значение прироста наблюдалось у СЦП квартир в кирпичных домах спецплана (1%) и современной планировки (1,5%). Также динамику хуже рынка показали цены на жилье в кирпичных домах старой постройки (прирост – 1,4%): из-за сравнительно низкого спроса на квартиры в двух- и трехэтажных зданиях.
СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов в ноябре по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 1,8% и достигла 484 долларов за метр площади. Ускоренное восстановление цен на жилье в панельных и монолитных домах объясняется тем, что темпы снижения цен на такое жилье в период мирового финансового кризиса были несколько выше, чем на квартиры в кирпичных домах. Жилье в панельных домах по уровню цен становилось более привлекательным объектом на рынке для приобретения в собственность, в связи с чем рос и спрос на этот тип недвижимости.
Цены сектора панельного и монолитного жилья Ташкента продемонстрировали в ноябре достаточно уверенный рост по всем типам недвижимости. СЦП квартир, расположенных в панельных и монолитных домах, выросла за прошедший месяц синхронно для всех типов подобного жилья.
Ранее мы отмечали, что в период мирового финансового кризиса в столице происходило «вымывание» наиболее дешевых квартир в панельных и монолитных домах. В условиях начавшегося роста цен на недвижимость эта тенденция только усилилась – спрос, а, следовательно, и цены на панельное жилье, заметно возросли. Как результат: в ноябре СЦП квартир, находящихся в типовых девятиэтажных панельных домах, панельных домах современной планировки и в четырех- и пятиэтажных зданиях, превысили уровень января, соответственно, на 7,8, 7 и 5,4%. Наблюдается некоторое отставание в секторе жилья, расположенного в монолитно-бетонных зданиях (здесь СЦП достигла значения января лишь в ноябре).
Информационно-аналитический центр Sion Research риэлторской организации Sion Group (лицензия серия RL 001 №0018, рег. номер RR-0018).
