30 декабря 2011 года Президент Ислам Каримов подписал закон №ЗРУ-313 «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Узбекистан», которым предусмотрен ряд мер по дальнейшему упорядочению функционирования рынка аренды жилой недвижимости в стране и совершенствованию системы налогообложения доходов, получаемых от сдачи в аренду квартир и домов и других операций с ними («Газета.uz» писала об этом 31 декабря).
Публикация указанного закона вызвала множество вопросов как со стороны активных участников рынка недвижимости, так и обывателей. Наибольший интерес вызвало внесение в Гражданский кодекс (статья 603) дополнения следующего содержания: «Договор найма жилого помещения между гражданами должен быть нотариально удостоверен», а также введение дополнительной статьи 159-1 в Кодекс об административной ответственности («Отсутствие договора аренды (найма) здания, сооружения или их части, жилого помещения между гражданами либо несоблюдение обязательного нотариального удостоверения договора аренды (найма) – влечет наложение штрафа от пяти до десяти минимальных размеров заработной платы»).
До последнего времени, и это не секрет, господствовала практика неформальной сдачи жилья в наем. Подавляющее число владельцев квартир и домов не заключали договоров аренды с арендаторами и не платили налоги с полученного дохода. Отдельные арендодатели заключали с арендаторами фиктивные договора, где сумма арендной платы была сильно занижена, и предоставляли их в налоговые инспекции для уплаты налога.
Вряд ли это можно было назвать актами гражданской сознательности – скорее, это была вынужденная мера: при временной регистрации иногородних или нерезидентов, при получении визы в Управлении въезда-выезда и гражданства МВД, при получении лицензии Минтруда для иностранцев указывалось место и срок их проживания. Оттуда информация поступала в Налоговый комитет и затем в районные налоговые инспекции, и однажды владельцы квартир или домов, сданных в аренду, бывали неприятно удивлены, когда обнаруживали в почтовых ящиках извещения налоговых органов с требованием погасить имеющиеся задолженности по налогам на доход.
В настоящее время процедура заключения договоров аренды значительно усложнилась. И это касается не только обязательного нотариального удостоверения договоров, но и процедуры сбора справок, предъявляемых в нотариус. Пока нет точного списка справок, необходимых для нотариального удостоверения договора найма, но, по нашей информации, он мало чем будет отличаться от перечня справок, собираемых для оформления договора купли-продажи жилой недвижимости.
Что делать арендодателям, которые сдают жилье посуточно? Или на месяц? А если договор заключен на год, хозяин квартиры заранее заплатил налоги по контракту (в налоговых органах это только приветствуется), а арендатор, прожив месяца три, съезжает? Вопросы открыты.
С 1 января налогообложение доходов от сдачи жилья в аренду осуществляется исходя из суммы арендной платы, установленной договором, но не ниже минимальных ставок арендной платы, утвержденных Постановлением Президента от 30 декабря 2011 года №ПП-1675 «О прогнозе основных макроэкономических показателей и параметрах Госбюджета Республики Узбекистан на 2012 год». В этом документе определены минимальные размеры арендной платы в месяц за 1 квадратный метр общей площади сдаваемого в аренду жилья: для города Ташкента этот показатель равен 3000 сумам, для Нукуса и городов областного подчинения – 2000 сумов, для других населенных пунктов – 1000 сумов.
Много новшеств внесено в Налоговый кодекс. Остановимся лишь на тех из них, которые затрагивают сферу недвижимости. Измененный пункт 11 статьи 179 имеет следующую редакцию:
Не подлежат налогообложению следующие виды доходов физических лиц:
«11) доходы от продажи имущества, принадлежащего физическим лицам на праве частной собственности, кроме доходов от реализации:
- ценных бумаг, долей (паев) в уставном фонде (уставном капитале) юридических лиц;
- нежилых помещений;
- жилых помещений при условии совершения сделок более двух раз в течение последовательного двенадцатимесячного периода».
Произошла конкретизация предыдущей формулировки, что относится к доходам «от продажи имущества, полученных в рамках осуществляемой предпринимательской деятельности».
Если человек совершил сделки более двух раз в течение 12-месячного периода, то это уже относится к предпринимательской деятельности и подлежит налогообложению. Что относится к сделкам – купля или продажа, обмен или дарение? Статья 101 Гражданского кодекса дает понятие сделок: «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей», то есть купля, продажа, обмен, дарение и наследование жилья признаются сделками. И если человек в течение 12 месяцев «купил-продал-купил», «обменял-продал-купил» квартиры или дома (вариантов может быть множество), то его деятельность попадает под действие статьи о налогообложении доходов.
Каков же размер налога на доходы от занятия предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости? В Налоговом кодексе находим измененную редакцию статьи 181:
«По установленной минимальной ставке налога на доходы физических лиц облагаются:
- доходы от сдачи имущества в аренду;
- доходы в виде безвозмездно полученных от физических лиц долей, паев и акций;
- доходы от реализации принадлежащего физическим лицам на праве частной собственности недвижимого имущества…»
На 2012 год минимальная ставка налога на доходы физических лиц установлена в размере 9% от суммы дохода. До 1 января этого года налоговые органы брали максимальную ставку налога на доходы, полученные от сдачи жилья в аренду – 22%.
Информационно-аналитический центр Sion Research риэлторской организации ООО Sion Group (лицензия серия RL 001 №0018 рег. номер RR-0018).
