Цены на рынке недвижимости Узбекистана по итогам 2023 года остаются завышенными и растут быстрее доходов населения. Об этом говорится в обзоре Центрального банка.
Рыночная стоимость жилья, которая на протяжении многих лет росла высокими темпами, ещё больше увеличивает спрос на этот актив. В условиях высокого спроса значительное отставание от объёма предложения вызывает рост цен на жилье независимо от фундаментальных факторов, в частности, доходов населения (т. е. цены растут намного быстрее, чем доходы населения, что нельзя объяснить фундаментальными факторами).
Соотношение годового роста цен на жильё к росту стоимости аренды жилья.
В 2023 году существенно снизился уровень доходности от сдачи жилья в аренду. Арендная плата выросла на 7% в год, а цены на жильё росли в 4,5 раза выше, чем аренда. Срок окупаемости купленного жилья, сданного в аренду, в среднем увеличился с 7,1 лет в 2022 году до 8,2 лет в 2023 году. Но, несмотря на это, на рынке недвижимости сохраняется высокий уровень активности и спроса. Это значит, что у населения есть ожидания высокого роста цен на жильё в будущем. Это указывает на то, что на увеличение спроса больше влияет спекулятивный фактор, отмечает регулятор.
Разница между рыночной и фундаментальной ценами на жильё.
В результате в течение 2023 года средняя рыночная цена на рынке недвижимости оценивалась на 24% выше фундаментальной («справедливой») цены.
Центробанк также отмечает, что в последние годы изменился характер приобретения недвижимости в Узбекистане. Если раньше жильё покупали для удовлетворения базовой потребности, то теперь его начинают рассматривать больше как объект инвестиций.
Высокие темпы роста цен на жильё (и в долларах, и в сумах) ещё больше увеличивают спрос на него. В 2023 году средняя стоимость квартиры в национальной валюте выросла на 43%, в долларах — на 23%. Поэтому население рассматривает инвестиции в рынок недвижимости как высокодоходный актив, который приносит намного больше доходов, чем банковские депозиты.
На доходность вкладов влияет недостаточная сформированность рынка капитала в стране, недостаточная распространённость финансовых инструментов (в течение 2023 года ставки по срочным депозитам сроком более 1 года составляли в среднем 20% в национальной валюте и 5% — в иностранной).
Годовые темпы роста цен строительно-монтажных работ (синяя линия) по отношению к доле строительства в ВВП.
Влияние фактора предложения на рост цен на жильё остаётся низким. По итогам 2023 года годовой рост цен на строительно-монтажные работы замедлился и составил 5,2%, а по сравнению с аналогичным периодом 2022 года темпы роста снизились на 5,4 процентных пункта.
Спрос и предложение на жильё продолжают формироваться непропорционально. В 2023 году рост объёмов строительных работ (15%) оказался ниже номинального темпа роста ВВП страны (19%).
В 2023 году также снизились возможности населения приобрести жильё в Узбекистане. По сравнению с номинальным ВВП на душу населения, который отражает среднее экономическое положение населения страны, наблюдался более высокий рост цен на недвижимость.
Так, соотношение средней цены 1 кв. м недвижимости в Узбекистане к ВВП на душу населения (по паритету покупательной способности) составило 30% и увеличилось на 4 процентных пункта. Увеличение этого показателя ведёт к снижению способности населения покупать жильё.
Напомним, что в 2019 году это соотношение в Ташкенте составляло 12% и было третьим самым высоким показателем после Москвы (Россия) — 15,8% и Бишкека (Кыргызстан) — 13,4%. Относительно низкие показатели отмечались в Алматы и Тбилиси — 3,3% и 6,4% соответственно.
Если в начале 2022 года цены на жильё и средние зарплаты росли одинаково, то по итогам 2023 года рост стоимости квартир в 2 раза опережает рост зарплат. В Грузии, Молдове, Казахстане и Монголии зарплаты растут быстрее цен на недвижимость.
На формирование цен на жильё влияют и другие факторы, не связанные с официальными доходами населения. Цены продолжали расти высокими темпами по сравнению с доходами населения. В 2023 году рыночная стоимость жилья выросла на 36%, а среднемесячная заработная плата населения увеличилась на 17%, т. е. рыночная цена недвижимости росла в 2,1 раза быстрее, чем среднемесячная зарплата. В 2023 году этот показатель в Узбекистане был выше показателей некоторых стран Центральной Азии, Кавказа и других государств.
Демографические показатели Узбекистана свидетельствуют о том, что высокий спрос на рынке недвижимости сохранится и в будущем, считают в ЦБ. По состоянию на 1 января 2024 года численность постоянного населения на 1 кв. км территории Узбекистана составила 82 человека, что выше медианного показателя стран Центральной Азии и Кавказа (72 человека). В последние годы ежегодные темпы прироста населения в Узбекистане также демонстрируют положительную динамику, достигнув к концу 2023 года 2,2%.
В течение 2023 года на рынке недвижимости сохранялась высокая активность. Остаётся высокая вероятность формирования дополнительного спроса за счёт ипотечного кредитования в будущем.
Количество нотариально заверенных договоров в 2023 году составило 350 тысяч, что на 4,4% больше, чем в 2022 году. Также в 2023 году количество получателей ипотечного кредита на 1000 населения трудоспособного возраста увеличилось на 11% и к концу года достигло 17.
Тот факт, что банки теперь могут не требовать предоставления официальных доходов при выдаче ипотеки, в частности, они проверяют платёжеспособность через систему скоринга и другие доходы, не запрещённые законодательством, может дополнительно стимулировать спрос на рынке недвижимости за счёт ипотечных займов, отмечает ЦБ.
