Новая система продажи жилья с использованием счетов эскроу будет внедрена в Узбекистане. Об этом на совещании, посвящённом обсуждению мер по развитию строительной индустрии и отрасли строительных материалов, заявил президент Узбекистана Шавкат Мирзиёев.
На совещании упоминались случаи обманутых дольщиков, которые становились жертвами недобросовестных застройщиков. Глава государства поручил рабочей группе под руководством министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства изучить зарубежный опыт.
По мнению главы аналитической группы Commonwealth Partnership Uzbekistan Алексея Летуновского, среди новостей, важных для строительной отрасли, ключевой является введение в тестовом режиме эскроу-счетов в Самарканде, а также Янгихаётском и Сергелийском районах Ташкента. Эксперт объяснил «Газете.uz», что представляет собой механизм, как он может работать на практике и почему введение эскроу-счетов повлияет на стоимость жилья.
Алексей Летуновский.
Что такое эскроу-счёт?
Эскроу-счёт (в строительной отрасли) — это специальный банковский счёт, предназначенный для проведения расчётов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Покупатель вносит средства на этот счёт, и они блокируются (депонируются) до определённого момента. Застройщик получает доступ к деньгам только после того, как дом будет введён в эксплуатацию в соответствии с установленными сроками, указанными в проектной декларации.
На практике это означает, что если застройщик хочет построить новый жилой комплекс в указанных локациях, он столкнётся с невозможностью финансировать строительство за счёт средств дольщиков (ДДУ), как это было ранее, а будет вынужден выбрать банк, который представит ему проектное финансирование. В дальнейшем этот банк и становится держателем эскроу-счёта.
Важно, что в случае с новостройками вероятнее всего открытие счёта для покупателя будет бесплатным, а за его обслуживание и открытие заплатит застройщик. Стандартная стоимость открытия эскроу-счёта варьируется в пределах 0,7−1% указанной в договоре суммы. Это первый пункт увеличения финансовой нагрузки для девелопера.
Почему застройщик будет вынужден брать проектное финансирование, а не строить из собственного капитала? Ответ довольно прост: застройщики в Узбекистане не имеют собственного капитала. Исключение составляют крупные компании, и даже у них доля свободных для оборота средств крайне низкая.
Стройка сейчас — это процесс, при котором человек, покупая квартиру, фактически передаёт средства напрямую на покупку кирпичей или стёкол в своей же будущей квартире. Введение эскроу-счетов напрямую запрещает данный процесс.
Что не так с проектным финансированием?
Во-первых, стоимость проектного финансирования будет определяться развитостью банковского сектора, а как видно по стандартным кредитам продуктам, ожидать ставку менее 22% точно не стоит. Это означает, что кредитные деньги, которые застройщик фактически обязан использовать для строительства объекта, являются крайне дорогими, что влияет на стоимость конечного продукта. О большой стоимости кредитов для застройщиков говорилось в начале года. На данный момент проблема не решилась.
Во-вторых, на данный момент не понятен формат взаимодействия банков с застройщиками, так как на практике для секьюритизации (снижения рисков) при выдаче проектного финансирования банк и застройщик создают проектную компанию (SPV [от англ. special-purpose vehicle] — компания специального назначения) под строительство конкретного проекта. Опыта по созданию подобных компаний в девелопменте Узбекистана на данный момент нет.
В-третьих, насколько мне известно, на данный момент отсутствует законодательная база по правилам выдачи проектного финансирования и по созданию проектных компаний.
В действительности стоимость кредитования будет зависеть от наполнения эскроу-счёта: чем больше на нём средств, тем меньше стоимость привлечения денег. Кроме самой процентной ставки, на стоимость кредитования будут влиять страховые и иные сборы. В совокупности это повлияет на стоимость самого квадратного метра в сторону увеличения. Однако основная цель, а именно защита дольщиков, действительно будет выполняться.
Может показаться, что кроме потенциального увеличения стоимости квадратного метра, проблем для покупателей возникать не будет, однако это не совсем верно.
Классическое понимание счетов эскроу — это сейф, в котором хранятся деньги покупателей, и никто не имеет права распоряжаться данными средствами, что гарантирует их возврат в случае банкротства банков (частичный) или застройщиков (полный). С одной стороны, это неоспоримый плюс — деньги лежат в сейфе. Однако именно тут влияние будет оказывать инфляция — через 2−3 года купить квартиру за ту же стоимость станет невозможно.
Если вы покупаете недвижимость, используя ипотечный инструмент, банк не имеет обязательств по возвращению вам ваших выплаченных процентов в случае невыполнения обязательств застройщиком.
Плюсы эскроу-счетов
Несмотря на перечисленные минусы, эскроу и проектное финансирование — это инструменты, которые в итоге положительно влияют на доступность жилья для населения и безопасность вложений в это жильё.
Введение эскроу-счетов даст банкам большее влияние на застройщиков в части согласования проектов, что вынудит последних более ответственно подходить к анализу перед стартом строительства и перестраивать процессы в сторону снижения собственных издержек. Кроме того, развитие банковского сектора в части кредитования застройщиков (дополнительная проверка проектов) позволит им снизить риски при выдаче ипотечных кредитов на стадии котлована и, соответственно, приведёт к изменению законодательства в данной части.
В случае положительной реализации на тестовых территориях эскроу-счетов практически все проекты в сфере жилищного строительства будут осуществляться с привлечением банковского проектного финансирования. На срок тестирования механизма строить в указанных районах вероятнее всего будут только крупные системные девелоперы, что снизит выбор для покупателя, но даст ему 100% гарантии возврата средств.
Стоимость покупки новостройки за 1 кв.м вырастет, однако должен снизиться процент по ипотечному кредиту для проектов на выбранных территориях. В ближайшее время системе предстоит найти баланс.
