Цены на рынке недвижимости Узбекистана по итогам первой половины 2024 года остаются завышенными и растут быстрее доходов населения. Об этом говорится в обзоре Центрального банка о финансовой стабильности.
В частности, рыночная цена недвижимости, по оценкам, на 28% выше фундаментальной («справедливой») цены.
Разница между рыночной и фундаментальной ценами на жильё.
Для справки: рыночная стоимость жилья, которая на протяжении многих лет росла высокими темпами, ещё сильнее увеличивает спрос на этот актив. В условиях высокого спроса значительное отставание от объёма предложения вызывает рост цен на жилье независимо от фундаментальных факторов, в частности, доходов населения (т. е. цены растут намного быстрее, чем доходы населения, объём строительства и цены на строительно-монтажные работы, что нельзя объяснить фундаментальными факторами).
Разница в темпах роста цен на жилье в национальной и иностранной валюте увеличилась. В конце первого полугодия недвижимость в национальной валюте подорожала на 44%, а в долларах — на 23% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.
Рост цен на жильё в сумах и долларах, а также доля строительства в ВВП и динамика годового роста цен на строительно-монтажные работы (год к году).
Цены на жилье формируются на высоком уровне за счёт нефундаментальных факторов (не связанных с реальными экономическими условиями). Рост цен на строительно-монтажные работы всё меньше влияет на формирование стоимости жилья. В частности, соотношение объёма строительства к ВВП составило 14% в конце первого полугодия, что почти на 0,5 процентных пункта ниже по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Также в период с 1 июля 2023 года по 1 июля 2024 года цены на строительно-монтажные работы выросли всего лишь на 4%.
Высокие цены на жилье сохраняют большой спрос и сформировавшийся дисбаланс предложения на рынке недвижимости.
Риск «коррекции цен»
Соотношение рыночных цен на недвижимость к номинальному ВВП на душу населения, а также соотношение годовых темпов роста цен на жилье к темпам роста арендной платы.
ЦБ отмечает сохранение риска коррекции завышенных цен на жилье, то есть вероятности снижения завышенных цен на жилье до более устойчивого уровня, который ближе к фундаментальной, объективной стоимости, учитывающей реальные экономические факторы.
В конце первой половины 2024 года соотношение рыночных цен на недвижимость к номинальному ВВП на душу населения, который отражает среднее экономическое положение населения страны, составило 28%. Это на 3 процентных пункта выше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.
Темпы роста показателя соотношения цен на жилье к номинальному ВВП на душу населения значительно превышают его историческое стандартное отклонение. Такая ситуация указывает на переоцененность цен на жилье и повышенную вероятность снижения цен с течением времени, указывает ЦБ.
Иными словами, регулятор предупреждает, что текущий рост цен на жилье неустойчив и есть вероятность их снижения в дальнейшем, возврату к более сбалансированному уровню.
По состоянию на 1 июля 2024 года соотношение годовых темпов роста цен на жилье к темпам роста арендной платы составило 3,4. Несмотря на снижение этого показателя во втором квартале 2024 года, он остаётся высоким. Это объясняется тем, что участники рынка недвижимости, рассматривающие жилье как инвестицию, ожидают больше прибыли за счёт изменения цен, а не доходов от аренды.
Цены растут быстрее зарплат
Соотношение темпов роста стоимости жилья к росту средних зарплат, этот показатель в различных странах.
Сохраняется значительная разница между темпами роста заработной платы и стоимости жилья. В первом полугодии средняя зарплата выросла на 17,7% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Однако рыночные цены на квартиры росли в 1,8 раза быстрее.
Кроме того, в Узбекистане соотношение темпов роста цен и зарплат выше, чем в Казахстане, Кыргызстане, Азербайджане и России. Высокое значение этого показателя указывает на отклонение цен на жилье от их фундаментальной стоимости на рынке недвижимости.
Демографические показатели Узбекистана свидетельствуют о сохранении высокого спроса на рынке недвижимости. По итогам первого полугодия постоянное население страны выросло на 2,1% в годовом выражении и составило 37,1 миллиона человек.
Кроме того, плотность населения в Узбекистане выше медианы среди стран Центральной Азии и Кавказа. Этот показатель на 1 кв. км составил 83 человека, что на 10 человек больше, чем медианный показатель по Центральной Азии и Кавказу. Рост численности постоянного населения и высокая плотность населения могут способствовать сохранению высокого спроса на рынке недвижимости в будущем.
Тем не менее, активность на рынке недвижимости несколько снизилась. В первом полугодии в нотариальных конторах было заключено 160 тысяч сделок купли-продажи недвижимости, что на 3,3% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.
Количество получателей ипотеки на каждую 1000 постоянного населения.
Снижение активности на рынке жилья может быть связано с уровнем покупательной способности населения, отмечает ЦБ. Кроме того, в конце первого полугодия количество получателей ипотечных кредитов на каждую 1000 постоянного населения составило 10 человек, что на 9% больше по сравнению с 2023 годом. Низкая доля населения, имеющего ипотечные кредиты, может создать дополнительный спрос на рынке недвижимости за счёт расширения ипотечного кредитования в будущем.
Стало сложнее покупать жильё в кредит
Доступность ипотечного жилья для населения несколько снизилась. Объём выданных ипотечных займов в первом полугодии увеличился на фоне роста цен на жилье. Средний размер таких кредитов на одного человека за последний год увеличился на 25%.
В первой половине этого года средневзвешенная процентная ставка по предоставленным ипотечным кредитам составила 19,7%, что на 1 процентный пункт выше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.
Из-за увеличения объёма кредитования по ипотеке, а также из-за того, что кредиты стали выдавать на более короткий срок (в банках средний срок погашения сократился с 18 до 17 лет), ежемесячные платежи по ипотеке выросли на 22%. Хотя зарплаты в стране тоже увеличились, рост ипотечных платежей оказался быстрее, чем рост доходов.
Эти факторы могут снизить платёжеспособность заёмщиков и возможность приобретения жилья с использованием ипотеки.
Индекс покупательской способности жилья снижается, что означает уменьшение возможности населения купить жилье.
Ранее Центробанк сопоставил средние зарплаты населения и цены на жильё в регионах Узбекистана. Самое дорогое жильё оказалось в Самаркандской области и Ташкенте. Покупательская способность ухудшилась почти во всех регионах. «Газета.uz» посчитала, сколько годовых зарплат требуется для покупки квартиры в 50 кв. м.
С аналогичным обзором ЦБ по рынку недвижимости за 2023 году можно ознакомиться здесь.
