Аналитики консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) представили обзор рынка офисной недвижимости в Ташкенте за 2024 год. «Газета.uz» ознакомилась с исследованием.
В течение года в столице в эксплуатацию активно вводились новые офисные объекты. Это привело к увеличению общего объёма предложения. Однако собственники офисов по-прежнему избегают капитальных затрат, предпочитая не вкладываться в отделку помещений.
«В условиях колебаний на рынке недвижимости, такие инвестиции могут не окупиться в краткосрочной перспективе, — пояснили в CMWP Uzbekistan. — Арендодатели предпочитают оставлять помещения „в черновом“ состоянии, рассчитывая на то, что арендаторы сделают отделку на свой вкус или по необходимости».
Однако такой подход сдерживает скорость сдачи помещений в аренду, поскольку арендаторы заинтересованы в готовых офисах с отделкой и быстрому переезду. Кроме того, экономя на отделке, собственники в ожидании арендаторов не получают доход с имеющейся недвижимости и увеличивают срок окупаемости инвестиций.
Одновременно усиливается интерес арендаторов к гибким офисным пространствам. В CMWP Uzbekistan «Газете.uz» отметили, что под гибкостью арендаторы подразумевают следующие опции:
возможность заключать договоры как на короткие сроки (от одного месяца), так и на длительные периоды (несколько лет);
возможность изменять размер арендуемой площади в зависимости от текущих потребностей;
доступ к конференц-залам, переговорным комнатам, зонам отдыха и другим общим пространствам;
включение в стоимость аренды таких услуг, как интернет, уборка, охрана, ресепшен и других.
Какие изменения на рынке офисной недвижимости произошли в 2024 году
Сегмент офисной недвижимости класса А в Ташкенте демонстрирует стабильную активность. По данным аналитиков CMWP Uzbekistan, общий объём предложения на конец 2024 года составил 128 тысяч кв. м — этот показатель не включает объекты формата Built-To-Suit (BTS), которые используются собственниками зданий для собственных нужд и не выставляются на аренду. С учётом BTS-объектов общий объём рынка достигает 262 тысяч кв. м.
Несмотря на заметный рост предложения, на рынке по-прежнему ощущается нехватка качественных офисных площадей с готовой отделкой. Востребованность премиальных офисов остаётся высокой, особенно среди международных арендаторов, подчёркивается в исследовании.
К концу 2024 года уровень вакансии, или не сдаваемых в аренду помещений, в сегменте класса А составил 58,2% или 74,7 тысяч кв. м. По сравнению с 2023 годом, когда показатель был на уровне 17,6% (15,1 тысяч кв. м), рост составил 40,6 процентных пункта.
Главной причиной увеличения уровня вакантности стал ввод значительного объёма новых площадей, включая крупные бизнес-центры Summit и Infinity, которые совместно добавили на рынок около 50 тысяч кв. м. Однако подобные масштабные вводы не могут происходить ежегодно, предупреждают эксперты CMWP Uzbekistan.
В расчёт уровня вакансии включены не только уже функционирующие бизнес-центры, но и объекты, которые ещё находятся на этапе подготовки к эксплуатации.
Арендные ставки в сегменте класса А в 2024 году демонстрировали умеренный рост. Средняя маркетируемая ставка, без учёта НДС и эксплуатационных расходов, составила $34,3 за кв. м в месяц, что на 3,6% выше показателя 2023 года ($33,1 за кв. м).
Эксперты прогнозируют небольшое снижение арендных ставок в 2025 году. Причиной станет усиление конкуренции среди собственников, вызванное увеличением объёма предложений на рынке.
Сегмент офисной недвижимости класса B остаётся самым востребованным на рынке Ташкента. Стабильными арендаторами офисов класса B остаются компании в банковском секторе, телекоммуникациях, IT, а также предприятия, занимающиеся торговлей товаров повседневного спроса (FMCG).
По итогам 2024 года общий объём предложения в сегменте класса B, включая объекты формата BTS, составил 392 тысячи кв. м. Без учёта BTS-объектов показатель достиг 344,7 тысячи кв. м.
Уровень вакантности в сегменте класса B увеличился на 9,3 процентных пункта по сравнению с предыдущим годом (3,5%) и на конец 2024 года составил 12,7% или 43,8 тысячи кв. м.
Причиной роста уровня вакансии стал пересмотр критериев классификации офисных объектов аналитиками CMWP Uzbekistan. Часть бизнес-центров, которые ранее относились к классу A, была переклассифицирована в класс B.
Средняя маркетируемая ставка в сегменте класса B по итогам 2024 года составила $24 за кв. м в месяц (без учёта НДС и эксплуатационных расходов). Это на 10,1% выше показателя предыдущего периода, когда ставка составляла $21,8 за кв. м.
Аналитики подчёркивают, что спрос на офисные площади класса B стабильно превышает спрос на офисы класса A. Несмотря на увеличение объёмов предложения, рост площадей не оказался достаточным для того, чтобы оказать значительное влияние на арендные ставки.
