В 2024 году рынок недвижимости Узбекистана продемонстрировал замедление темпов роста, скорректировавшись после активного развития в предыдущие годы. Об этом говорится в анализе Центрального банка.
Активность в сегментах купли-продажи и аренды снизилась или осталась на уровне 2023 года, что привело к «сбалансированию спроса и более умеренному росту цен».
Однако в четвёртом квартале (октябрь-декабрь) рынок вновь оживился: число сделок увеличилось, а ценовые индикаторы показали положительную динамику.
Суммарно за 2024 год заключено 329 тысяч договоров, что на 2,2% меньше, чем в 2023 году (335 тысяч, тогда был рост на 4,4%).
По итогам октября-декабря в стране было заключено 81,8 тысячи сделок с недвижимостью, что на 5,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В расчётах ЦБ учтён период до 25 декабря, поэтому окончательная динамика за месяц могла отличаться.
В каких регионах снизилась активность на рынке недвижимости?
Снижение количества сделок с недвижимостью зафиксировано в Навоийской, Ташкентской, Бухарской, Наманганской областях и в Ташкенте. В Сырдарьинской, Ферганской и Кашкадарьинской областях активность осталась почти на уровне прошлого года. В остальных регионах наблюдался сдержанный рост.
Хотя такие факторы, как увеличение доходов, рост населения и урбанизация, продолжали поддерживать спрос на жильё, замедление роста ипотечного кредитования, высокие темпы строительства и некоторое насыщение рынка оказали более значительное влияние на формирование цен. Эти изменения сдерживали рост стоимости жилья.
Как изменились цены на жильё
Цены на первичном рынке выросли на 11,4% в сумовом выражении и на 6,7% в долларовом эквиваленте. Для сравнения: по итогам 2023 года рост составил 39,6% и 26,9% соответственно, а за февраль-декабрь 2022 года — на 16,6% и 12,9%.
На вторичном рынке жильё за год подорожало на 6,3% в сумах и на 1,8% в долларах. В 2023 году рост составлял 35,1% и 23%, а в 2022 году — 27,7% и 23,3%.
По данным регулятора, более высокие темпы роста цен на новое жильё объясняются его востребованностью у покупателей, о чём свидетельствует также сохранение преобладающей доли выданных ипотечных кредитов на новостройки. Доля первичного рынка в ипотечных кредитах выросла с 59% в 2023 году и до 66% в 2024 году.
Цена «вторички» в Ташкенте в сумах подорожала лишь на 2,5% с 14,94 млн сумов до 15,32 млн сумов (ниже уровня инфляции в 9,8%), тогда как в 2023 году рост составлял 42,8% и 29,8%. В долларах цены снизились на 1,8% — с 1212 до 1190 долларов.
В Ташкентской области стоимость вторичного жилья выросла на 8,3% в сумах (было 44,4%), на 3,7% в долларах.
Наивысшие темпы роста цен были зафиксированы в Бухарской области — 14,7% в сумах и 9,9% в долларах (было 38,8% в сумах), в Сурхандарьинской области — 12,6% и 7,9% (23,7% в сумах).
Аренда
Стоимость аренды жилья в Узбекистане в среднем выросла на 2,4%. При этом на рынке в течение года наблюдалась тенденция замедления роста цен.
В Ташкенте арендные платежи снизились на 8,2%. Однако в некоторых регионах в четвёртом квартале наблюдался рост.
В Ташкентской области съём жилья стал дороже на 7% год к году, в Самаркандской и Навоийской областях — на 3,4%, в Хорезмской области — на 21,5%.
В Ферганской (-3,5%) и Бухарской (-5,4%) областях наблюдалось снижение цен по итогам года.
Замедление роста арендных ставок «отражает нормализацию спроса» с увеличением предложения, отмечает ЦБ. В Ташкенте ежемесячный рост предложения в 2024 году составил 2−3%, а в регионах предложение увеличивалось ещё более заметно.
Цены на земельные участки
В Ташкенте средняя стоимость 1 сотки земли (100 кв. м) по итогам декабря составила 352 млн сумов, что на 2,9% ниже, чем годом ранее (362 млн сумов). Цены начали стабилизироваться со второй половины прошлого года. В 2022 году средняя цена составляла 263 млн сумов.
Земельные участки в столице остаются значительно дороже, чем в регионах. Например, цена земли в Ташкенте в 3,5 раза выше, чем в Ташкентской области (100 млн сумов).
Разрыв в стоимости вторичного жилья между Ташкентом и Ташкентской областью составляет 1,8 раза, а с Самаркандской областью — 1,5 раза.
По итогам первой половины прошлого года стоимость жилья оставалась завышенной — его рыночная цена на 28% была выше фундаментальной («объективной»). Цены росли быстрее зарплат в 1,8 раза. На фоне этого Центробанк указывал на возможную «коррекцию», то есть снижение цен.
