Узбекистан демонстрирует самые высокие темпы роста в логистике среди стран Центральной Азии. В 2023 году международные грузовые перевозки достигли 59,2 миллиона тонн, что на 10% выше показателей предыдущего года. При этом объём импортных грузов (29,7 миллиона тонн) почти вдвое превышает экспорт (15,5 миллиона тонн), а объём транзитных грузов составил 13,9 миллиона тонн. Тенденция повышает спрос на склады, говорится в отчёте консалтинговой компании Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP).
Эксперты компании проанализировали рынок складской недвижимости Ташкента и прилегающих к столице территорий Ташкентской области. Общий объём складских помещений классов A, B и C в частной собственности в Ташкенте составил 391 тысячи кв. м. Большая их часть сосредоточена в южных районах Ташкента (Сергелийский, Бектемирский, Янгихаётский), где традиционно расположены промышленные зоны.
В радиусе 5 км от центра города объём складских площадей ограничен и составляет всего 42 тысячи кв. м. Однако на расстоянии 5−10 км их объём увеличивается почти в пять раз, достигая 210 тысячи кв. м.
Особое внимание эксперты уделяют трассе М-39, которая пролегает в западной части Ташкента и соединяет Узбекистан с Казахстаном.
«Направление активно развивает и привлекает внимание собственников и инвесторов в связи с низкой конкуренцией в окружении трассы», — отмечается в отчёте. Автор работы, руководитель департамента проектного консалтинга и управления данными CMWP Uzbekistan Алексей Летуновский уточнил «Газете.uz», что в 2024 году в этом направлении открылся склад площадью 36 тысяч кв. м.
«Мы видим повышенный интерес и запрос от наших клиентов на развитие именно этого направления. Это даёт основание говорить о возможных будущих проектах на М-39», — сказал Алексей Летуновский.
Важным изменением на рынке складской недвижимости в 2024 году стал ввод в эксплуатацию первых складов класса А, чьей отличительной особенностью является соответствие международным стандартам. Их маркетируемая арендная ставка варьируется от $9 до $13 за кв. м (без учёта НДС и эксплуатационных расходов).
За год на рынке было сдано 90% всех доступных площадей класса A (~21 тысяча кв. м.). Оставшиеся 9% вакантных помещений, по прогнозам CMWP, будут заняты к середине 2025 года. Высокий спрос обеспечивают международные компании, заинтересованные в размещении логистических операций на территории Узбекистана.
Арендные ставки на сухие крытые склады классов B и C снизились с $6,67 в начале года до $6,3 за кв. м. к концу 2024 года. Среди причин аналитики называют выход на рынок большого количества складов класса C, построенных в советский период, что расширило ценовой диапазон, а также с повышением интереса арендаторов к складам класса A, введённым в эксплуатацию в 2024 году.
На конец 2024 года в Ташкенте и прилегающих к городу территориях области зафиксирован 191 объект складской недвижимости. Среди них:
- 7 объектов (3,7%) находятся в государственной собственности;
- 41 объект (21,5%) — частные склады, сдаваемые в аренду;
- 143 объекта (74,9%) — Built-To-Suit (BTS), используемые собственниками для своих нужд или построенные под запрос конкретного арендатора, без выхода на открытый рынок аренды.
При этом предложения по аренде складов остаются ограниченными, отметил Алексей Летуновский. Новые объекты реализуются по схеме BTS для удовлетворения индивидуальных потребностей крупных компаний, преимущественно из сектора электронной коммерции, таких как Uzum и другие.
Новые склады не строятся по ряду причин, добавил эксперт. Сроки окупаемости проектов остаются средними при высокой цене строительства и эксплуатации. Если соблюдать международные стандарты, применяемые в складской недвижимости, строить комплекс класса А дорого, а доступ к длинному финансированию ограничен, что так же влияет на цену девелопмента.
Кроме того, у многих локальных компаний нет корпоративных нормативов для складирования продукции заказчика, поэтому многие из них арендуют наиболее дешёвые склады.
«Спрос на складские помещения класса А формируют иностранные компании и местные дистрибьюторы иностранной продукции, предъявляя требования соответствия международным стандартам. Однако девелоперы на данный момент не имеют достаточной уверенности в приходе таких арендаторов на запрашиваемых условиях», — сказал Алексей Летуновский.
«Несмотря на большое количество мест хранения, дефицит качественных объектов сохраняется. Большинство новых складов строится по схеме Build-to-Suit для удовлетворения специфических потребностей крупных компаний, в основном из сектора электронной коммерции, таких как Uzum и другие», — отметил Алексей Летуновский, глава аналитической группы CMWP.
