Ўзбекистон кўчмас мулк бозоридаги нархлар 2024 йилнинг биринчи ярми якунига кўра ўсиш даражасида қолмоқда ва уй хўжаликлари даромадларидан тезроқ ўсмоқда. Бу ҳақда Марказий банкнинг молиявий барқарорлик шарҳида айтилади.
Хусусан, кўчмас мулкнинг бозор нархи фундаментал («адолатли») нархдан 28 фоизга юқори экани тахмин қилинмоқда.
Уй-жойнинг бозор ва ўртача фундаментал нархлари ўртасидаги фарқ.
Маълумот учун, йиллар давомида юқори суръатларда ўсиб бораётган уй-жойларнинг бозор қиймати ушбу активга бўлган талабни янада оширмоқда. Юқори талаб шароитида таклиф ҳажмидан сезиларли орқада қолиш, асосий омиллардан, хусусан, уй хўжаликлари даромадларидан (яъни, нархлар уй хўжаликлари даромадларидан, қурилиш ҳажми ва қурилиш-монтаж нархларидан анча тез ўсади, буларни фундаментал омиллар билан изоҳлаш мумкин эмас) қатъи назар, уй-жой нархларининг ошишига олиб келади.
Миллий ва хорижий валюталарда уй-жой нархларининг ўсиш суръатларидаги фарқ ошди. Биринчи яримйил якунида миллий валютадаги кўчмас мулк 2023 йилнинг шу даврига нисбатан 44 фоизга, долларда эса 23 фоизга қимматлашди.
Уй-жой нархларининг сўм ва доллардаги ўсиши, шунингдек, қурилишнинг ялпи ички маҳсулотдаги улуши ва қурилиш-монтаж ишлари нархларининг йиллик ўсиш динамикаси (бир йилда).
Уй-жой нархлари нофундаментал омиллар (реал иқтисодий шароитлар билан боғлиқ бўлмаган) туфайли юқори даражада шаклланмоқда. Уй-жой нархларининг шаклланишида қурилиш-монтаж ишлари нархлари ортишининг таъсир даражаси камайиб бораётгани кузатилмоқда. Хусусан, қурилиш ҳажмининг ЯИМга нисбати 2024 йил I яримйиллиги якунида 14 фоизни ташкил этиб, 2023 йилнинг мос даврига нисбатан қарийб 0,5 фоиз бандга камайган. Шунингдек, 2024 йил 1 июль — 2023 йил 1 июль давр оралиғида қурилиш-монтаж ишлари нархи 4 фоизга ўсган.
Юқори уй-жой нархлари юқори талабни ва кўчмас мулк бозорида мавжуд таклиф номутаносиблигини сақлаб қолади.
«Нархлардаги тузатишлар» хавфи
Кўчмас мулкнинг бозор нархларининг аҳоли жон бошига номинал ЯИМга нисбати, шунингдек, уй-жой нархининг йиллик ўсиш суръатининг ижара ҳақининг ўсиш суръатларига нисбати.
Марказий банк юқори баҳоланган уй-жой нархларидаги тузатишлар хавфи сақланиб қолишини, яъни реал иқтисодий омилларни ҳисобга олган ҳолда фундаментал, объектив қийматга яқинроқ бўлган уй-жой нархининг янада барқарор даражага тушиши эҳтимолини қайд этмоқда.
2024 йилнинг биринчи ярми якуни бўйича кўчмас мулк бозор нархларининг мамлакат аҳолисининг ўртача иқтисодий аҳволини акс эттирувчи аҳоли жон бошига номинал ЯИМга нисбати 28 фоизни ташкил этди. Бу 2023 йилнинг шу даврига нисбатан 3 фоизга кўп.
Уй-жой нархларининг аҳоли жон бошига тўғри келадиган номинал ЯИМга нисбати кўрсаткичидаги ўсиш суръати унинг тарихий стандарт четланишига нисбатан юқори шаклланмоқда. Бундай ҳолат кўчмас мулк бозорида уй-жой нархларини юқори баҳоланганлиги ҳамда маълум бир вақт ўтиши билан нархларнинг пасайиш эҳтимоли юқори эканидан далолат беради, дея таъкидлайди МБ.
Бошқача айтганда, тартибга солувчи орган уй-жой нархларининг ҳозирги ўсиши барқарор эмаслиги ва келажакда уларнинг янада мувозанатли даражага қайтиши эҳтимоли борлиги ҳақида огоҳлантирмоқда.
2024 йил 1 июл ҳолатига кўра, уй-жой нархл ари йиллик ўсиш суръатининг ижара ҳақининг ўсиш суръатига нисбати 3,4 ни ташкил этди. Ўз навбатида, 2024 йил II чорагида уй-жой нархлари ва ижара ҳақлари йиллик ўсиш суръатларининг ўзаро нисбати пасайган бўлса-да, ушбу кўрсаткич юқори ҳисобланади. Бунинг сабаби шундаки, уй-жойга инвестиция сифатида қарайдиган кўчмас мулк бозори иштирокчилари ижара даромадидан кўра нарх ўзгаришидан кўпроқ фойда кутмоқда.
Нархлар иш ҳақига қараганда тезроқ ўсиб бормоқда
Уй-жой нархи ўсиш суръатининг ўртача иш ҳақининг ўсишига нисбати, бу кўрсаткич турли мамлакатларда.
Иш ҳақи ва уй-жой нархларининг ўсиш суръатлари орасидаги тафовут юқори даражада сақланиб қолмоқда. 2024 йилнинг дастлабки яримйиллигида ўртача иш ҳақи 2023 йилнинг мос даврига нисбатан 17,7 фоизга ўсган. Уй-жойларнинг бозор нархлари эса ўртача иш ҳақининг йиллик ўсиш суръатига нисбатан 1,8 баробар тезроқ ошган.
Шунингдек, Ўзбекистонда уй-жой нархлари йиллик ўсиш суръатининг ўртача иш ҳақининг йиллик ўсиш суръатига нисбати айрим Марказий Осиё, Кавказ ва бошқа давлатларга нисбатан юқори шаклланмоқда. Ушбу кўрсаткичнинг юқори шаклланиши кўчмас мулк бозорида уй-жой нархлари ўзининг фундаментал қийматига нисбатан оғиш ҳолатлари мавжудлигини ифодалайди.
Ўзбекистоннинг демографик кўрсаткичлари кўчмас мулк бозорида юқори талабнинг сақланиб қолишини кўрсатмоқда. 2024 йилнинг I ярим йиллиги якунига кўра, Ўзбекистоннинг доимий аҳолиси йиллик ҳисобда 2,1 фоизга ошиб, 37,1 млн кишини ташкил этди.
Бундан ташқари, Ўзбекистонда аҳоли зичлиги Марказий Осиё ва Кавказ мамлакатлари медианасига нисбатан юқори. Бу кўрсаткич 1 кв. км. га 83 кишини ташкил этди, бу Марказий Осиё ва Кавказ ўртача кўрсаткичидан 10 кишига кўп. Аҳоли сонининг ортиб бораётгани ва аҳоли зичлигининг нисбатан юқори экани келажакда ҳам кўчмас мулк бозорида юқори талабнинг сақланиб қолишига ёрдам бериши мумкин.
Бироқ кўчмас мулк бозоридаги фаоллик бироз камайган. Биринчи яримйилликда нотариал идораларда кўчмас мулк олди-сотдиси бўйича 160 мингта битим тузилди, бу 2023 йилнинг шу даврига нисбатан 3,3 фоизга кам.
1000 нафар доимий аҳолига ипотека олувчилар сони.
Уй-жой бозоридаги фаолликнинг пасайиши аҳолининг харид қобилияти даражаси билан боғлиқ бўлиши мумкин, дея қайд этади Марказий банк. Бундан ташқари, биринчи яримйил якунларига кўра, ҳар 1000 доимий аҳолига тўғри келадиган ипотека кредити олувчилар сони 10 нафарни ташкил этди, бу 2023 йилга нисбатан 9 фоизга кўп. Ипотека кредитига эга аҳолининг паст улуши келажакда ипотека кредитлашни кенгайтириш ҳисобига кўчмас мулк бозорида қўшимча талабни юзага келтириши мумкин.
Кредитга уй-жой сотиб олиш қийинлашди
Аҳоли учун ипотека уй-жойлари мавжудлиги бироз камайди. Уй-жой нархининг ошиши фонида биринчи яримйилликда берилган ипотека кредитлари ҳажми ошди. Бундай кредитларнинг бир кишига ўртача ҳажми 2023 йилнинг шу даврига нисбатан 25 фоизга ошди.
Жорий йилнинг биринчи ярмида берилган ипотека кредитлари бўйича ўртача тортилган фоиз ставкаси 19,7 фоизни ташкил этди, бу 2023 йилнинг шу даврига нисбатан 1 фоиз пунктга юқори.
Ипотека кредитлаш ҳажмининг ўсиши, шунингдек, кредитлар қисқароқ муддатга берила бошлангани сабабли (банкларда ўртача тўлов муддати 18 йилдан 17 йилгача қисқарди) ойлик ипотека тўловлари 22% га ошди. Мамлакатда иш ҳақи ҳам ошган бўлса-да, ипотека тўловларининг ўсиши даромадлар ўсишидан тезроқ эди.
Бу омиллар қарз олувчиларнинг тўлов қобилиятини ва ипотека ёрдамида уй-жой сотиб олиш қобилиятини камайтириши мумкин.
Уй-жой сотиб олиш қобилияти индекси пасайиб бормоқда, яъни аҳолининг уй-жой сотиб олиш қобилияти пасаймоқда.
Аввалроқ Марказий банк Ўзбекистон ҳудудларида аҳолининг ўртача иш ҳақи ва уй-жой нархларини таққослаган эди. Энг қиммат уй-жойлар Самарқанд вилояти ва Тошкентда кузатилган. Деярли барча ҳудудларда харид қобилияти ёмонлашган. «Газета.uz» 50 квадрат метрлик квартирани сотиб олиш учун қанча йиллик маош кераклигини ҳисоблаб чиққанди.
2023 йил учун кўчмас мулк бозори бўйича Марказий банкнинг шунга ўхшаш шарҳини бу ердан топиш мумкин.
