Тижорат кўчмас мулк соҳасидаги Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) консалтинг компанияси таҳлилчилари Тошкентдаги офис кўчмас мулк бозорининг 2024 йилги шарҳини тақдим этди. «Газета.uz» ушбу тадқиқот билан танишди.
Йил давомида пойтахтда кўплаб янги офис объектлари ишга туширилди. Бу эса умумий таклиф ҳажмининг ошишига олиб келди. Бироқ офис эгалари ҳали ҳам биноларни пардозлашга инвестиция киритмасликни афзал кўриб, капитал харажатлардан қочяпти.
«Кўчмас мулк бозоридаги тебранишлар шароитида бундай инвестициялар қисқа муддатли истиқболда ўзини оқламаслиги мумкин, — дея изоҳлайди CMWP Uzbekistan мутахассислари. — Ижарачилар пардозни ўз диди ёки эҳтиёжига қараб танлашини ҳисобга олиб, ижарага берувчилар биноларни „қорасувоқ“ ҳолатида қолдиришни маъқул кўряпти».
Бироқ, бундай ёндашув биноларни ижарага бериш тезлигини пасайтиради, чунки ижарачилар пардозланган ва тезда кўчиб ўтиш мумкин бўлган тайёр офислардан манфаатдор. Бундан ташқари, мулкдорлар пардозлашдан пул тежаб, ижарачи топилишини кутиш асносида мавжуд кўчмас мулкдан даромад олмайди, бу эса инвестицияларнинг қопланиш муддатини узайтиради.
Шу билан бир пайтда, ижарачиларнинг мослашувчан офис майдонларига қизиқиши ортмоқда. CMWP Uzbekistanʼнинг «Газета.uz»га маълум қилишича, ижарачилар мослашувчанлик деганда қуйидаги имкониятларни назарда тутади:
- ҳам қисқа муддатли (бир ойдан бошлаб), ҳам узоқ муддатли (бир неча йиллик) шартномалар тузиш имконияти;
- ижарага олинган майдон ҳажмини жорий эҳтиёжларга қараб ўзгартириш имконияти;
- конференция заллари, музокара хоналари, дам олиш зоналари ва бошқа умумий жойлардан фойдаланиш имконияти;
- ижара ҳақига интернет, тозалаш, қўриқлаш, рўйхатхона ва бошқа хизматларнинг киритилиши.
2024 йилда офис кўчмас мулк бозорида қандай ўзгаришлар юз берди?
Тошкент шаҳридаги А тоифали офис кўчмас мулк сегменти барқарор фаолликни намойиш этмоқда. CMWP Uzbekistan таҳлилчилари берган маълумотларга кўра, 2024 йил охирида таклифнинг умумий ҳажми 128 минг квадрат метрни ташкил этди — бу кўрсаткич бинолар эгалари томонидан ўз эҳтиёжлари учун фойдаланиладиган ва ижарага берилмайдиган Built-to-Suit (BTS) форматидаги объектларни ўз ичига олмайди. BTS объектларини ҳисобга олганда, бозорнинг умумий ҳажми 262 минг квадрат метрни ташкил этади.
Таклифнинг сезиларли ўсишига қарамай, бозорда ҳамон тайёр пардозланган сифатли офис майдонлари етишмаяпти. Ваҳоланки, тадқиқотда таъкидланишича, премиум офисларга, айниқса, халқаро ижарачилар орасида талаб юқорилигича қолмоқда.
2024 йил охирига келиб, А тоифага мансуб сегментда бўш турган объектлар ёки ижарага берилмаган бинолар 58,2 фоиз ёки 74,7 минг квадрат метрни ташкил этди. 2023 йилги кўрсаткич — 17,6 фоиз (15,1 минг квадрат метр) — билан таққосланса, ўсиш 40,6 фоиз бандни ташкил этди.
Бўш турган объектлар сонининг кўпайишига асосий сабаб — янги майдонларнинг, жумладан, йирик Summit ва Infinity бизнес марказларининг ишга туширилиши бўлиб, улар биргаликда бозорга 50 минг квадрат метрга яқин майдон қўшди. Бироқ, CMWP Uzbekistan экспертлари бундай кенг кўламли «киритмалар» ҳар йили ҳам бўлавермаслигини таъкидлаяпти.
Бўш турган объектлар кўрсаткичини ҳисоблашда нафақат мавжуд бизнес-марказлар, балки фойдаланишга тайёргарлик босқичида бўлган объектлар ҳам ҳисобга олинган.
2024 йилда А тоифали сегментда ижара ставкаларининг ўртача ўсиши кузатилди. ҚҚС ва фойдаланиш харажатларини ҳисобга олмаганда, ўртача бозор ставкаси ойига бир квадрат метр учун 34,3 долларни ташкил этди, бу 2023 йилга нисбатан 3,6 фоизга юқори (ўшанда бир квадрат метр учун 33,1 доллар эди).
Мутахассислар 2025 йилда ижара ставкаларининг бироз пасайишини прогноз қилмоқда. Бунга бозордаги таклиф ҳажмининг ошиши натижасида мулкдорлар ўртасида рақобатнинг кучайиши сабаб бўлади.
B тоифадаги офис кўчмас мулк сегменти Тошкент бозорида энг харидоргир бўлиб қолмоқда. Банк сектори, телекоммуникациялар, IT соҳасидаги компаниялар, шунингдек, кундалик эҳтиёжларга мўлжалланган товарлар (FMSG) савдоси билан шуғулланадиган корхоналар B тоифасидаги офисларнинг барқарор ижарачилари ҳисобланади.
2024 йил якунларига кўра, B тоифали сегментда, шу жумладан BTS форматидаги объектларда умумий таклиф ҳажми 392 минг квадрат метрни ташкил этди. BTS объектларини ҳисобга олмаганда, бу кўрсаткич 344,7 минг квадрат метрга етди.
B тоифа сегментидаги бўш турган объектлар даражаси ўтган йилга (3,5 фоиз) нисбатан 9,3 фоиз бандга ошиб, 2024 йил охирига келиб 12,7 фоизни ёки 43,8 минг квадрат метрни ташкил этди.
Бўш турган объектлар даражасининг ошишига CMWP Uzbekistan таҳлилчилари томонидан офис объектларини таснифлаш мезонларининг қайта кўриб чиқилиши сабаб бўлди. Илгари А тоифага мансуб бўлган айрим бизнес марказлари B тоифага қайта таснифланди.
2024 йил якунига кўра, B тоифасидаги сегментда ўртача бозор ставкаси ойига бир квадрат метр учун 24 долларни ташкил этди (ҚҚС ва эксплуатация харажатларини ҳисобга олмаган ҳолда). Бу кўрсаткич олдинги даврдаги 21,8 долларлик кўрсаткичдан 10,1 фоизга юқори.
Таҳлилчилар таъкидлашича, B тоифадаги офис майдонларига бўлган талаб А тоифадаги офисларга бўлган талабдан доимий равишда юқори бўлмоқда. Таклиф ҳажмининг ошишига қарамай, майдонларнинг ўсиши ижара нархларига сезиларли таъсир кўрсатиш учун етарли бўлмади.
